商业楼盘风水之选址楼盘风水布局、必须遵照“形。气，星、命！日”五个方面系统安排。具体来说！主要应符合以下几方面的要求，现作具具体的分析！一。楼盘选址与地块形状房地产开发楼盘与自建自住房屋的显著区别在于：后者是自建自住、符合自己^的的要求即可？而前者则是自己建房销售！别人购买入住，这就决定了房地产行业的特殊性、不能只按自己的要求去去选址建房、必须符合众多预期客户的要求才成、要市场认可、能卖出去才是成功的、你把自己的楼楼盘吹得天花乱坠没用。卖不出去你却成了“房东”，这是失失败的开发项目？特别是在“买方市场⁷⁸²⁰”的环境下？客户越来越成熟！越来越挑剔、要开发出一个成功的楼盘并非易事！这需要^全全方位。多层面的有机配合才成、当然，风水策划就是其中一个重要方面，因为成功的风水策划、可以9222使开发商与业主达到双赢的目标、（一） 楼盘位置的重要性香港某著名地产大亨对房地产开发的一个重要心得是：位置！位置。还是位置。1， 位置的分类、就一个个城市而言！用地位置可以作多维维空间的划分,（1）按发达程度分 ①闹事区 ②市区 ③郊区（2）按功能分①商业经济中心区 ②政治中心区 ③文化中心区 ④住宅密集区 ⑤工业区（3）按交通分 ①主干道区 ②次干道区 ③街巷区 ④快速干道区（4）按山水形势分①沿江。河、湖泊区 ②平地区 ③丘陵区 ④半山区（5）按配套分①完全成熟区 ②准成熟区 ③半成熟区 ④不成熟区（6）按档次分①豪宅区 ②高尚区 ③白领区 ④市民区 ⑤贫民区以上分类只是从主要要的方面作一划分，还可继续分下去。那么、什3016么样的位置为好!什么样的位置为差呢、一般而言。上面6项的各项子项1——5有递减趋势。即1为最好，2次之……但对于房地产项目开发的角度来看！不能完全按这样的顺序来来划分,比如、最好的地区3889由于开发成本大,市场空间饱和。利润不一定最高！而处于二。三类地区的位置由于开发成本小，市场空间较大。利润反而更高，所以，对于位1350置好坏的衡量,不能一^概概而论、特别是对于房地产企业来说、更应以利润为中心作出全面的评价，2，用地位位置的重要性^主主要表现在：（1）是小区住户生活质量高低的重要因素、7545（2）是销售好坏的重要前提!（3）是楼盘定位的重要依据！一个住宅小区如果交通不便。购物路远！小孩上0614学无直达公交车？且周围环境恶劣、噪音扰眠，空气污浊，治安不好！4622这里住户的生活质量可想而知,销售^价价格和销售情况也可想而知？这样的位置决定了这个小区的楼楼盘定位走低档路线：建多层建安成本!高密度扩扩大建筑面积、低配套降低开发成本，这样。房屋成本低，售价也低！还可占领一部分低收入者者的市场、或许还有薄利可图、相反。如果这样的位置你建成高层中⁹⁸⁹⁰高档住宅！势必因房价高高而销售艰难，所以。位置是楼盘“角色”定定位的重要依据！它决定了你这个楼盘应该建成什么档次、房价多少，卖给什么人等等，二！楼楼盘用地选址的要求1，交通状况。包括路要通，公交车辆多！去主要地区如市中心，火车站。长途客运站，机场，码头等快捷方便。2，周边配套。包括幼儿园。小学！菜市或超市，银行、中西餐厅！干洗店！士多店！杂货铺、复印店等。以上配套以10分钟步行路程到^达达为佳,稍远些的还应包括：中学！百货商场。医院！邮局，公园！运动场馆，娱乐场所。酒楼。宾馆等！如能选择重重点小学的服务半径范围,则该位置置更佳！因小学是按按服务半径招生（中学不是？按成绩录取）！如深圳市某小学的服务半径为人民北路以西、立立新路以北地区，该5942片区的楼价比旁边楼盘的楼价、在同档次前提下每平方米要高出1000元至2000元不等，原因就在于小孩可就读该重点小学！3，周边环境！工厂发出噪音！废气。酒楼也存在严重污染源，旁边出租屋过多。势必带来人员复杂，治安无保障，菜市旁边常发出恶臭鱼腥味，鸡鸭粪味，且污水横流。垃圾场场附近更糟。不仅有碍观瞻。且冒沼气、一氧化化碳等毒气！公交车总站空气气污浊!车辆太多既扰人清梦又易引发交通事故、医院！消防队旁边也对居住者心理带来很多负面影响。油站站太近有火灾,爆炸的恐怖心理，高压电杆，电电线穿越宅前屋后或房顶!产生的气场对健康和心理亦有影响、陵园墓地。教堂神庙太近！阴^气气太重等等!^都都是周边环境不合格的表现,如用地位置旁边有1至2项、已属不宜，3项以上为不合格之位置、4，城市规划、要充分了解用地位置的现状与规划，可借助1294《法定图则》，了解该地块附近将有什么规划！如果有公园、游1806乐场等规划？应属潜在在利好!售房时可作为一个卖点，如果有立交桥等、0985那就不怎么美妙了,因立交桥气场太大。出入也不方便，5、用地规划。每块开发用地都需由政府规划部门核发《建设用地规划许可证》！其中规定了该用地的容积率。覆盖率！建筑面积，功能用途！四至坐标点！退红线要求。车辆出入口、水电出入入口等!这些规定都是““刚性”规定!不得违反的，而这些规定基本上是出于城市规划的角度去制定、与开发商的利益常闹矛盾，比如深圳深南大道两边！不能设暴露阳台、这对市容市貌是有利的。但对住住户则不利，会影响销售，且这类地方往^往往每宗地的面积小!容积率高！均要二！三十层才能达到容积率。这样不仅建安成本太高，且有“孤峰耸立”之嫌。所以对此类地要作作详细考察！特别是考察该地块的“规划要点”。6！用地成本，用地成本包括两大部分：一是取得土地的费用、如你与土地方合作建房！对方出地、你出资。建好后多层建筑为4：6分成（出资者分到60%）。中小高层为3：7分成？高层为2：8或1.5：8.5分成。这部分开支实际上是你取得土地的费用用亦叫土地权益费？二是是交给政府的地价。地价价又包括三项：市政配套费。青苗补补偿费或土地开发费？土地出让金、土地权益费与地价之和为“用地成本”。用地成本与“位4440置”关系密切？两者成正比例关系。位置好的项目。虽然用地成本小、但售价上不去。导致用地成本占销售收入的比例反而更大，但这也并非非绝对！需具体位置具体分分析：现在看,^位位置好不等于以后也好。位置不好不等于以后也不好！这要看潜质！要有眼光、7， 楼盘定位！什么样的位置决定了要盖什么样的房子！决定了你盖的房房子卖给谁？这是房地产企业生死攸关的重大问题！定位错了，一切都错！比如、在一个周³⁸⁸²边环境很差的位置设计成高尚住宅,能卖得出去吗。在一个靠山面水，风景宜人的位置建成低档住宅。这^不不是极大的浪费吗,一般来说！楼盘定位与位置的关系要把握以下原则：：（1）闹市区!寸土寸金。难以策划大型园林。休闲场所、宜建60至100平方米的高层住宅，预期买主为公务员！白领！小老板、（2）市区内非闹市区。有山或有水的的地方，虽然配套比闹市区差，但因用地成本稍低！可策划大型园林！休闲。景观。游乐场所，应建低密度！带电梯。多层大户型型的高尚住宅区,（3）周边环境不好、或临工厂，或临快速路、只能建小户型的低低档住宅，预期7031买主为投资型客户,过度型客户。中低收入者。8、地块形状！房地产小区用地以方正或长条形为佳、最忌三角形的边角用地，如属三角形或不规则形，不仅浪费较大！而而且难以策划成一个好的小区，9！周边路况！如四周有路、水直冲该^地地或斜冲斜射过来!是为犯枪煞。有路、水反弓是谓反弓煞！同时。城市立交桥周围也因立交桥之气场太大！必然很多地方又犯反弓！均非吉选，10、地基历史、该地以前是否用于坟场，刑场！寺庙，神庙，看守所、监1534狱或有集体死亡之事发生过。如有，则不吉！俗话说，“哪个庙没有几个屈死的鬼”，这些地方有阴气！冤气、建住宅实在在不宜、同时、地下有地铁。车道、排水沟。也非吉地！